Бесплатная помощь юриста
Москва
+7 (499) 938 50 41
Санкт-Петербург
+7 (812) 425 67 13

Причины и последствия обременения на недвижимость

По совокупности различных причин собственники жилого помещения могут лишиться на время прав распоряжаться им. Обременение накладывается с целью запрета сделок дарения, отчуждения, предупреждает вероятность имущественного вреда, подвоха со стороны контрагента в крупной сделке. Важно понимать, что такое – квартира с обременением, запретом на регистрационные действия, и что это значит для покупателя и продавца.

Характеристика

По российскому законодательству физические лица становятся собственниками жилой площади после вступления в силу наследственного права, по дарственной, в результате совершения сделки купли-продажи. Человек может купить недвижимость, земельный участок за наличный или безналичный расчет из собственных накоплений, за счет материнского капитала, заемных средств.

Поскольку стоимость жилья достаточно высока, многие физлица предпочитают приобретать недвижимые объекты по программам ипотечного кредитования. Кредитные учреждения предлагают заемщикам деньги на продолжительный период под приемлемые проценты и на оптимальных условиях. Должник покупает квартиру, постепенно гасит долг перед банком. Для предоставления гаранта платежеспособности квартира отдается в залог под контракт.

Следует понимать, что это такое – обременение на недвижимость в собственности граждан, предприятий. Это определение обозначает введение временного ограничения по правам пользования, владения, распоряжения имуществом. Такая процедура используется сотни лет, первые упоминания использования залоговых схем встречаются в далеком историческом прошлом. Еще в римские времена люди со скромным достатком закладывали дома под долги.

Обременение нежилого помещения имеет схожие черты с арестом, но фактически является лишь ограниченной его формой. Процедура ограничения прав представляет собой наделение стороннего лица временными полномочиями по распоряжению имуществом в случае неисполнения должником договорных, законных обязательств. Лимит регистрационных действий вводится на основании действующей договоренности, параметров законодательства.

Отдельно следует рассмотреть обременение на коттедж, частный дом, комнату, квартиру, и понять, что это. Такой вопрос очень часто возникает у потенциальных заемщиков по контракту ипотеки. Покупатели становятся обладателями долгожданного жилья, но не всегда адекватно оценивают последствия такой сложной сделки. Если заемщик нарушит условия контракта, окажется неспособным погасить долговую недоимку, банк получит право отобрать жилье, земельный участок и распорядится им по личному усмотрению.

ограничение
При наличии обременения на недвижимость ее владелец временно лишается прав распоряжаться собственностью в полной мере

Обременительная процедура инициируется физическим лицом или осуществляется по требованиям закона, контрагента. Все аресты, запреты подлежат обязательной государственной регистрации. Такие требования применяются одинаково для граждан, предпринимателей и организаций. Юридическая чистота торговых оборотов с недвижимостью становится основным моментом при подписании контрактов между продавцом и покупателем.

Условная классификация

Правовые полномочия владельца жилой недвижимости, земли определяются документом на собственность. Если квартира получена по социальному найму, жилец не сможет ее продать, подарить. Любой существенный вред будет компенсироваться за счет личных средств гражданина, проживающего на указанной территории. Когда дом подарен родственниками, приобретен по маткапиталу, из накоплений, владелец вправе распоряжаться им любым законным способом.

Гражданское законодательство, нормативно-правовые акты определяют шесть основных типов обременений в отношении недвижимости. Каждый из видов предполагает совокупность обременительных действий, порядок их регистрации, учета, ответственность владельца. Опишем коротко каждый их методов наложения ограничений.

Ипотека

Программа долгосрочного целевого кредитования – популярный, востребованный продукт финансово-кредитных учреждений. Потребитель обращается в банк за денежными средствами на покупку жилья и гарантирует своевременный возврат финансов, процентов. Чтобы займодавец убедился в добропорядочности и исполнительности клиента, применяется схема залога. Предмет выкупа становится гарантом по сделке до полного погашения задолженности и удовлетворения законных требований кредитора.

На время действия кредитного ограничения в отношении квартиры действует запрет на заключение сделок купли-продажи, оформление дарения. Если владелец передаст дом по завещанию близкому родственнику, любому иному постороннему человеку, то в случае смерти наследодателя наследник получит объект со всеми соответствующими обременениями. Отвечать по требованиям владельцу придется личным капиталом.

По закону можно купить дом, который обременен ипотекой. Существует два возможных варианта действий: помочь должнику погасить задолженность или переоформить кредит, займ на себя. Первый способ фактически представляет собой формат предоплаты. Продавец оговаривает величину первоначального взноса по сделке купли-продажи, выдает плательщику соответствующую расписку по выплате.

ипотека и деньги
При взятии ипотеки на недвижимость накладываются ограничения

Далее полученная сумма передается в кредитное учреждение, недоимка гасится, а обременение перестает действовать. После прекращения действия закладной, контракта залога, собственник недвижимости получит выписку на квартиру. Далее оформляется законная передача прав новому владельцу и осуществляется окончательный расчет.

Если условия кредитного соглашения не запрещают, то должник (цедент) может оформить цессию в пользу потенциального покупателя. По условиям договоренности цессионарий (получатель) принимает на себя обязательство по погашению текущей задолженности. Далее гражданин удовлетворяет требования банка и освобождает квартиру от действующих ограничений.

Временная эксплуатация

Договоры аренды – самые популярные форматы обременений в отношении имущества. Арендатор получает объект по ограниченным правам: он может использовать его по назначению, заботится о сохранности первозданного вида или улучшает его по согласованию с арендодателем. Запрещается продавать арендованный объект, в исключительных случаях допускается субаренда, то есть передача актива в пользование третьим лицам. Владелец запретит прописку.

Контракты аренды со сроком действия более двенадцати месяцев подлежат обязательной госрегистрации. По условиям договоренности арендатор при соблюдении требований владельца имеет право проживать в помещении до окончания срока действия контракта. Если собственник принимает решение продать объект, арендный договор продолжает действие. В этой ситуации покупателю придется дождаться выезда жильцов, чтобы заселиться в свой дом.

Именно из-за вероятных препятствий с заселением многие покупатели заранее требуют от продавца досрочного расторжения правоотношений по найму. Для подтверждения юридической чистоты, безопасности сделки рекомендуется запрашивать у владельца новую выписку из ЕГРП. Официальная бумага отобразит перечень действующих и снятых обременений. Дополнительно собственник предоставляет расписку, объяснение об отсутствии краткосрочных арендных соглашений, поскольку эти контракты не регистрируются в Росреестре.

Рента

В 2018 г. это достаточно редкий вид обременений, предполагающий приобретение жилья на особых условиях. Покупатель обязуется исполнять требования владельца пожизненно с условием правопреемства квартиры. Очень часто схема ренты используется пожилыми людьми, оставшимися без родственников, опекунов и попечителей. Ослабленные, больные граждане готовы передать свой дом другому лицу в обмен на качественный уход, заботу.

аренда дома
Ограничения накладываются при аренде жилья, а также ренте

По условиям рентного соглашения физическое лицо, которое осуществляет уход за владельцем недвижимости, оплачивает коммунальные расходы, покупает лекарства, продукты питания, после смерти подопечного становится законным владельцем квартиры. Если собственник по определенным причинам передумает отчуждать объект, ему придется полностью возместить плательщику все расходы, сделать определенные уступки.

Принудительные меры

Арест накладывается на недвижимость должника, нарушителя законодательных регламентов по решению суда или иного компетентного органа (суд, полиция, ФССП). Это один из самых сложных случаев в юридической практике. Чтобы освободить актив от обременения, придется погасить все предъявленные долги, кредиты, понести наказание за преступление или проступок.

Нередко жилье, объекты строительства должника арестовывают судебные приставы. Такой метод применяется для защиты прав и интересов взыскателя, если ответчик лишен стабильных источников дохода, иного имущества, не может погасить недоимку. Например, за несколько лет скопились долги по алиментам, плательщик работает неофициально и не производит обязательные перечисления помощи. Поэтому получатель ходатайствует в ФССП об ограничении прав неплательщика на единственное жилье с целью сохранения актива от продажи, прочих вариантов отчуждения.

Закон запрещает отнимать у собственника единственное жилье, но допускает вариант наложения ареста. Независимо от оснований возникновения непогашенных долгов, должник привлекается к ответственности. Суд по инициативе кредитора наложит запрет на регистрационные действия, сообщит о своем решении Росреестру. Компетентный орган вносит регистрационную запись в ЕГРН.

Чтобы освободить жилое помещение от обременительных санкций, придется полностью решить вопросы с судебными инстанциями. Если арест связан с неуплатой долгов по алиментам, коммуналке, ссудам, иным взаиморасчетам, должнику необходимо выплатить недоимку кредитору. Когда арест связан с незаконной деятельностью гражданина, придется дождаться окончания судебного разбирательства и вынесения вердикта. Только при положительном решении суд отменит ограничение по ходатайству владельца. Это возможно, если у судьи нет оснований наказывать ответчика.

под замком
Обременение возникает при наложении ареста на имущества

Владение на доверии

Доверительное управление – формат передачи полномочий по распоряжению недвижимостью третьим лицам на определенный промежуток времени. Хозяин поручит контрагенту следить за сохранностью квартиры, оплачивать коммунальные счета. Договоренность об управлении встречается крайне редко, популярна среди физлиц, отправляющихся на постоянное проживание или в продолжительную командировку за границу государства.

Собственник по условиям договоренности может позволить управляющему проживать на указанной территории, сдавать ее в аренду ответственным лицам. В контракте прописывается формат расчетов: дом предоставляется на безвозмездной основе или за обозначенную плату. Для владельца любой из вариантов окажется хорошим, поскольку территория будет пустовать, а коммунальные издержки в большей части сохранятся.

Прочие ограничения

По закону в Российской Федерации молодые родители получают государственную помощь при рождении второго ребенка – маткапитал. Пособие не выдается на руки получателям, должно быть использовано строго по цели. Допускается расходование средств на оплату покупки жилья или улучшение жилищных условий при предоставлении подтверждающих документов, квитанций.

Обязательным условием программы становится долевое владение домом. Ребенок получает законную долю, что выступает реальным обременением при инициации продажи или иного формата отчуждения. Родители не смогут продать, подарить, завещать недвижимость, пока малыш не станет дееспособным и самостоятельно примет такое решение. Допускается отмена ограничения, если ребенок прописывается в другом жилье с аналогичными или лучшими условиями жизни.

Аналогичный запрет на распоряжение имуществом бывает установлен госорганами, если в доме прописан несовершеннолетний гражданин. Государство защищает права малолетних и запрещает родителям лишать их крова. Чтобы продать квартиру, матери и отцу придется дождаться совершеннолетия чада. Альтернатива — найти подходящее жилье, перерегистрировать малыша и получить соответствующее разрешение у органов опеки и попечительства.

Определенную сложность представляет оборот недвижимости, которая находится в долевой собственности. Если один из супругов после развода решит продать свою долю в доме, обязательно потребуется разрешение второго жильца. Такое решение представляет собой расписку, которую должен заверить нотариус. Исключение составляют только объекты, полученные заявителем до брака. В этом случае раздел по семейному законодательству не применяется.

долевое
При долевом владении недвижимостью у владельцем имеются обременения

Дополнительными ограничениями для жилых помещений считаются запреты, наложенные государственными органами. Например, муниципалитет может запретить жильцу продавать в течение определенного времени дом, полученный по программе гособеспечения. Обременяется распоряжение активами, относящимися к культурным и историческим ценностям. Такие здания должны своевременно реставрироваться, ремонтироваться, сохраняются в первозданном виде, поскольку имеют большое культурное значение для страны.

Потенциальные опасности

Обремененное жилье сопряжено для покупателя с высокими рисками. Если новый собственник купит объект, не зная о скрытых долгах и ограничениях, ему придется нести это бремя до конца. Особенно сложно придется с разрешением возникших проблем, вопросов, если продавец переедет в иностранное государство, исчезнет, умрет. Все непогашенные обязательства лягут на плечи правопреемника.

Чтобы минимизировать риски, исключить вероятность противозаконных действий, нужно запрашивать у продавца все правоустанавливающие документы и выписку из ЕГРП на текущую дату. Проверить существование ограничений можно через интернет на официальном сайте Росреестра. Для этого потребуется только кадастровый номер объекта или его точный адрес. Информация предоставляется бесплатно.

При сохранении обременений новый владелец не сможет распоряжаться активом в полной мере. Допускается отмена запрета по решению залогодержателя, через суд или при полном погашении задолженности. Самый рискованный вариант покупки непроверенного жилья – арест. При регистрации площади хозяин столкнется с невозможностью внести соответствующую запись. А компетентные органы конфискуют объект, ценные предметы, выставят их на торги. Минимальным риском станет вероятность опечатывания жилья, запрет на заселение до выяснения обстоятельств дела.

Варианты ограничений

Чтобы отчуждать жилое помещение третьим лицам, собственнику придется обратиться к залогодержателю за письменным разрешением. При получении такого бланка заявитель сможет продать актив. Чаще всего банк потребует замены настоящего залога на другой актив для гаранта исполнительности платежей или произведет рефинансирование долга на невыгодных для клиента условиях.

купля и продажа
Владелец недвижимости с обременением не сможет ее продать без одобрения третьей стороны

Когда заемщик нарушает условия кредитования, просрочивает выплаты, кредитное учреждение отбирает дом и выставляет его на торги. По решению суда допускается получение отсрочки выселения сроком до одного года. В остальных случаях жильцы выписываются, выселяются, а помещение опечатывается. После продажи кредитор заберет нужную сумму долга, а остатки вернет заемщику.

Арендодатель не теряет прав владеть, распоряжаться имуществом. Он может в любой момент расторгнуть договоренность и потребовать освобождения квартиры. Единственный нюанс: если арендатор не нарушает условия сделки, инициатору расторжения придется пойти на уступки, подобрать компромисс или выплатить неустойку. Арест серьезно ограничивает собственника в правах по отношению к имуществу. Чтобы снять обременения, придется удовлетворить требования истца, государственных органов, иных кредиторов.

Выгодные и отрицательные моменты

В любой жизненной ситуации можно найти положительные стороны. Обременение жилого помещения не является исключением. Покупатели предпочитают покупать такие квартиры из-за сниженной цены. Но в этой ситуации важно предусмотреть все риски и факт наложения запретов. В некоторых случаях такие ограничения оказываются временными, в иных – долгосрочными и особенно проблемными.

Покупка квартиры – ответственный шаг. При заключении потенциально опасных сделок с недвижимостью рекомендуется привлекать самых опытных юристов или агентов, посредников. Специалисты не готовы работать бесплатно, но помогут сократить риски, избежать негативных последствий. Они подскажут, как проверить квартиру на наличие обременений либо запросят сведения от лица поручителя. По итогам переговоров с продавцом удается добиться существенного снижения стоимости, предоставления рассрочки или отсрочки.

С точки зрения продавца обремененная квартира – очень невыгодный предмет торговли. Сложно подобрать покупателя, готового приобрести имущество с арестами и запретами. В связи с этим спрос на недвижимость падает, а пропорционально ему снижается цена. Опытный клиент купит объект недорого и истребует все возможные расписки от прежнего владельца. Дополнительно к этому придется пройти моральное давление, претензии от контрагентов, арендаторов, предоставить им отсрочки оплаты.

да или нет
Перед покупкой квартиры с обременением следует оценить все стороны такой сделки

Освобождение от гнета

Основанием для снятия обременительных мер является полное погашение текущей задолженности. В этом случае кредитор адекватно оценивает ситуацию, проверяет закрытие долга и выдает справку, письмо об отмене обременения. Проверка станет предупредительной, защитной мерой от мошенничества заемщика, застройщика.

Далее заявитель готовит правоустанавливающие документы, уплачивает госпошлину и обращается в регистрационную палату с заявлением о внесении необходимой записи в регистры учета. Обращения граждан по таким вопросам также обрабатывают специалисты МФЦ. Дистанционно справки и выписки по заявлениям физических лиц предоставляет портал Госуслуги.

По результатам обработки документации государственные служащие выдают соответствующие справки или выписку из ЕГРП. Если обременительная процедура не связана с наличием долга, возможен вариант незаконного ареста, рекомендуется обратиться в судебный орган с требованием восстановления, защиты законных прав и интересов. По вердикту суда все ограничения будут аннулированы. С иной стороны объект не сможет продаваться.

Заключение

Обременения, ограничения в отношении жилого помещения – не всегда критично. В большинстве случаев должники добросовестно исполняют свои обязательства и в короткие сроки становятся полноценными обладателями жилья. Некоторые трудности владельцы испытают при отчуждении актива, поскольку существенно упадет спрос и цена. Каждый случай обладает индивидуальными особенностями, сопряжен с рисками, требует знаний нюансов законов. Поэтому при заключении сделок с квартирами рекомендуется проверять их чистоту, запрашивать выписки из Россреестра.

Из видео можно узнать об обременении недвижимости:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация с юристом
Заказать обратный звонок
Все ещё остались вопросы?
Позвоните по номеру +7 (499) 938 50 41 и наш юрист БЕСПЛАТНО ответит на все Ваши вопросы
Ссылка на основную публикацию