Бесплатная помощь юриста
Москва
+7 (499) 938 50 41
Санкт-Петербург
+7 (812) 425 67 13

Как покупают ипотечные квартиры, заложенные в банках

Приобретение жилых площадей, которые находятся в обременении, можно считать рискованной операцией. Но поскольку такими сделками интересуются потенциальные покупатели, разработаны специальные правила проведения процедуры покупки. Соблюдение всех нормативных рекомендаций минимизирует существующие риски, при этом покупка ипотечной квартиры в залоге у банка становится привлекательным событием. При заключении купчей такой нестандартной недвижимости необходимо соблюдать осторожность и заранее изучить основные нюансы мероприятия выкупа ее из обременения.

Продажа путем досрочного погашения долга

Существует несколько вариантов заключения соглашения, которые зависят от особенности расчетов с банком. Но есть и критерии объединяющие реализацию процесса. К основным можно отнести возможность покупки жилища, при условии заключения ипотечного соглашения в том же финучреждении, которое выдавало кредит на этот предмет недвижимости первоначально. Можно инициировать заключение договора в другом банке, но на успех можно рассчитывать только в нескольких случаях из ста. Банкиры предпочитают не кредитовать покупку, которая находится в залоге у другого финансиста, объясняя это повышенным риском.

банк и деньги
Приобрести ипотечную квартиру можно, погасив досрочно долг перед банком

Но если взаимодействовать с организацией, одобрившей ипотеку, то можно рассмотреть несколько вариантов, как продать квартиру под залогом у банка. Одним из популярных способов является – реализация жилища путем погашения задолженности перед кредитодателем до регламентного срока. Происходит это при соблюдении инструкции:

  1. Заручившись согласием потенциального покупателя, владельцу ипотечного жилья следует получить одобрение кредитора на аннулирование ипотеки до регламентного срока. Важность этого мероприятия заключается в том, что не все финучреждения идут на досрочное погашение ипотеки и часто такие действия сопровождаются санкцией в сторону должника.
  2. Полученное одобрение позволяет заключить между сторонами купли предварительный договор, в котором важным условием будет перечисление средств на счет кредитора для оплаты остатка ипотеки.
  3. Производится перевод средств покупателем, как выполнение условий соглашения. Данная операция подтверждается справкой об отсутствии задолженности у кредитора перед финучреждением.
  4. Происходит снятие обременения с продаваемого жилища.
  5. Далее жилплощадь приобретает статус стандартного предмета, что позволяет оформить купчую без осложнений.
  6. Купленная недвижимость регистрируется в госорганах.
  7. Полученные правоустанавливающие документы позволяют приобретателю перечислить оставшуюся сумму операции.

В этом варианте купли существует еще одна вариация, которая заключается в передаче суммы задолженности перед банком непосредственно продавцу. Но это достаточно рискованный для физической особы вид. Использовать его можно только при уверенности в продавце и наличии дополнительного интереса для обретателя.

Внимание! Не лишним будет получить сведения в Росреестре, сверить данные информации о прописке в рассматриваемом объекте. Для покупателя важно исключить все невыясненные вопросы относительно предмета недвижимости и его владельца.

Следует разобраться, чем хорош способ досрочного аннулирования ипотечного договора. Это отсутствие у заемщика необходимости согласовывать с кредитодателем действий по продаже закладного имущества. Ведь взаимоотношения продавца с кредитором прекращаются в момент перечисления обязательств и снятия обременений, то есть до совершения купчей.Самая большая категория этой группы – инвесторы, купившие жилплощадь на первичных сроках строительства.

Кстати, развод супругов не является особенностью при уступке закладного жилища, находящейся в ипотеке, поскольку они вправе делить имущество, как в браке, так и после его аннулирования.

Продажа с погашением долга в процессе сделки

Главной особенностью реализации жилья, на котором имеется обременение – это найти средства его снять. Произвести это нужно только законным действием без применения несанкционированных методов. Одним из таких способов является продажа жилища с аннулированием остатков долга перед кредитодателем в ходе операции.

ячейка
Метод продажи с использованием ячеек является наиболее оптимальным

В этом варианте пошаговый алгоритм действий сторон заключаются в следующем:

  • Банковская организация привлекается к действию, как посредник. Ее миссия заключается в сопровождении купли, путем предоставления депозитарной ячейки.
  • Покупающая сторона кладет требуемую сумму в предоставленную финансистами одну ячейку, а оставшуюся часть – в другую.
  • Совершается сделка, с обязательной госрегистрацией в профильных органах.
  • Залогодержатель забирает свою часть суммы из первой ячейки, а продающая особа положенный остаток. При этом объем долга должен быть меньше, чем полная продажная стоимость, находящейся в залоге жилплощади. Иначе должник – продавец должен будет дополнить перечисления до окончательного аннулирования своего долга.

Продажа ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, этим способом признана, как самая безопасная для всех участников действия, в том числе и кредитодателя, поскольку гарантируется несколькими сторонами.

Продажа квартиры вместе с долгом

Следующий вариант применяется при отсутствии достаточного количества средств у покупателя для совершения процесса и он при этом согласен взять ипотеку на ее покупку. Реализовать такое жилище возможно согласно статье 37 Закона об ипотеке только с согласия залогодержателя.

Совет! При любых взаиморасчетах всегда необходимо брать расписки в письменном виде от другой стороны, осуществляющей операцию.

Алгоритм осуществления купчей в этом варианте единственный:

  1. Стороны сделки обращаются к залогодержателю с письменным заявлением о переходе долгового обязательства.
  2. После проверки платежеспособности физлица – кандидата на новый ипотечный договор кредитодатель дает согласие. Либо отказывает и тогда операция этим способом не осуществима.
  3. Одновременно оформляются собственнические права на недвижимость и долговое обязательство с обременением. То есть происходит перемена особы должника в ипотечном соглашении. Правильным результатом оформления является наличие у покупателя двух договоров – переуступки прав и купчей на жилплощадь с обременением.
  4. Приобретатель переводит продавцу разницу между полной ценой квартиры и остатком задолженности перед банком из своих средств.
  5. Держателем закладной остается кредитодатель. Исключением являются случаи с военной ипотекой, где право покупать жилье делегировано МО, что делает его залогодержателем этого имущества.
дом и деньги
Приобрести недвижимость можно вместе с ипотечным долгом

Банки хорошо идут на такие вариации, так как имеют заинтересованность в увеличении продолжительности своих притязаний, как выгодоприобретатели. Даже может быть оказана услуга замещения перечисления части задолженности на нового заемщика. В виде заключение с ним обновленного микрофинансового кредитного соглашения, но с предоставлением других критериев.

Для справки! Многие кредитодатели предлагают делать льготные преференции для соискателей, а именно сниженную тарификацию, ускоренное оформление и первоначальный взнос минимального объема. Тем самым привлекая соискателей для осуществления именно этого способа покупки жилища. К таким компаниям относятся Сбербанк, Газпромбанк и ВТБ.

Наличие дополнительных сложностей, которые сопровождают этот вид покупки, оказывают влияние на цену такой недвижимости. Купить жилплощадь при наличии описанных условий можно со значительной скидкой порядка 20%.

Продажа ипотечной квартиры банком-кредитором с публичных торгов

Этот способ реализации недвижимости является самым неинтересным для ее обладателя. Допустить этот сценарий можно только, когда у залогодателя нет средств на оплату погашения займа. Поиски покупателя самостоятельно безрезультатны. В этом случае кредитодатель посредством взаимодействия с судебными органами обращает свое взыскание на закладную жилплощадь. Далее судебный пристав правомочен забирать и продавать предмет залоговой недвижимости с публичных торгов.

Следует знать! Возможность у залогодателя на реализацию закладного предмета, практически никогда не указывается в договоре. Поскольку самостоятельная продажа минимизирует выгоду банка. Но такая процедура законная и гражданин может ею воспользоваться.

Естественно при этом цена, которая запрашивается с торгов, равна долгу перед залогополучателем. В ее увеличении кредитодатель не заинтересован, так целью этого мероприятия является возврат долгов банку с комиссионными начислениями. В случае наличия сверхсумм после совершения торгов и удержания банком всех положенных ему средств, они перечисляются владельцу.

Продажа закладной недвижимости происходит через специальные площадки в интернете, по схеме аукциона. При этом встречаются дисконты в оценивании жилища по сравнению с рыночной ее ценой в размере до 50%. Поэтому если квартира у банка в залоге, то лучше найти способ как ее продать самостоятельно, не дожидаясь аукционных реализаций.

Внимание! Купленную в ипотеку жилплощадь с привлечением материнского капитала беспрепятственно продать невозможно. Тем более отбирать ее залогодержателям. Несмотря на отсутствие в законодательстве прямых запретов на такие деяния, существует несколько весомых ограничений, с которыми купля такой жилплощади нереальна.

Плюсы и минусы сделки

Как и все действия, связанные с кредитованием, взаимодействием с финучреждениями и манипуляций с недвижимостью, сделки по купле-продаже жилища имеют свои преимущества и недостатки. Наиболее значимые из них собраны в таблице.

ПлюсыМинусы
Для покупателя всегда существует вероятность получить квартиру дешево, в сравнении с рыночной ценой аналогичных предложений.Наличие риска в осуществлении способа с использованием задатка.
Статус объекта безупречен, так как прошел предварительную проверку банком.Усложненный порядок оформления документом, что значительно затягивает сделку по времени исполнения.
Поскольку сделка сопровождается банком, то гарантирована ее чистота в юридическом аспекте.Необходимость выполнения всех условий банка, если квартира остается под обременением.

Для успешного заключения купчей без последствий, приобретателю необходимо подойти к вопросу продуманно, и стараться обсуждать каждый свой шаг с грамотными в этом вопросе людьми. Как правило, у залогодержателя есть юридический отдел, который предоставляет такие консультации. Не стоит испытывать неловкость, задавая непонятные для вас вопросы. Узнавать всю дополнительную информацию – право гражданина, тем более на кону стоит немалая сумма, и оказаться в конце сделки обманутым – очень плохой конец истории.

О купле-продаже ипотечных квартир будет рассказано в видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация с юристом
Заказать обратный звонок
Все ещё остались вопросы?
Позвоните по номеру +7 (499) 938 50 41 и наш юрист БЕСПЛАТНО ответит на все Ваши вопросы
Ссылка на основную публикацию